Impôt sur la fortune immobilière et location meublée
Le Gouvernement a annoncé le report de la date de dépôt des déclarations relatives à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au 15 juin 2018.
Pour les foyers fiscaux redevables de l'IFI ce report s’applique également à leur déclaration de revenu.
Enfin le site de impôt.gouv.fr précise que : « les contribuables redevables de l'IFI qui souhaitent faire des dons - déductibles de l'IFI - ont également jusqu'au 15 juin pour le faire ».
L’annonce de ce report de la déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière est l’occasion de revenir sur l’application de cet impôt aux loueurs en meublés.
Bref rappel sur les grandes lignes de l’impôt sur la fortune immobilière.
L’impôt sur la fortune immobilière touche les patrimoines immobiliers dont le montant net, au 1er janvier de l’année, excède un montant de 1 300 000 €.
Le montant net du patrimoine s’entend déduction faite des dettes supportées pour l’acquisition ou la réalisation de travaux (amélioration, construction, reconstruction) sur le patrimoine imposable.
S’agissant de la déduction des dettes, deux éléments nous semblent devoir être précisés :
- - D’une part, les prêtsin fine(montage fréquent pour optimiser l’effet de levier fiscal dans les acquisitions de biens immobiliers soumis au régime des LMP et LMNP) doivent être retraitées.
Le capital restant dû déductible est déterminé comme si le prêt était amortissable. L’annuité théorique est alors déterminée par la division du montant du prêt par le nombre d’année. Ainsi, s’agissant d’un prêt de 150 000 euros d’une durée de 10 ans l’annuité théorique remboursée chaque année est de 15 000 euros. A la fin de la quatrième année le montant de capital déductible est alors égal à 90 000 euros.
- D’autre part, les dettes de biens partiellement imposables (biens bénéficiant d’une exonération partielle) sont déductibles uniquement à hauteur de la fraction imposable du bien.
Il convient par ailleurs de noter :
- que la résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30% ;
- que certains biens bénéficient d’exonérations spécifiques (ex. bois et forêts)
- que les biens affectés à l’activité professionnelle du contribuable ne sont pas pris en compte (exonération notamment des biens professionnels).
Sur ce second point, précisons que l’activité de gestion de son patrimoine n’est pas à elle seule une activité professionnelle.
Dans le cadre de la déclaration une distinction est réalisée entre les résidents fiscaux français et les non résidents.
Si les résidents fiscaux français sont tenus de déclarer non seulement les biens immobiliers détenus (détention directe d’immeubles ou de parts de sociétés immobilières, fonds dont la part d'immobilier excède 20%) en France mais également à l’étranger, les résidents fiscaux étrangers, eux, ne sont imposés (sauf cas spécifique de la détention de parts de sociétés à prépondérance immobilière) que sur les biens immobiliers détenus directement en France.
Application de l’Impôt sur la Fortune immobilière dans le cadre de la location meublée.
La location en meublée n’échappe pas de manière globale à l’impôt sur la fortune immobilière.
Doit-on considérer que le statut de loueur en meublé professionnel permet de ne pas prendre en compte les biens par application de l’exonération des biens professionnels et que le loueur en meublé non professionnel est, à l’inverse, exclu du bénéfice de l’exonération ?
- Le loueur en meublé professionnel
Les conditions très restrictives de ce régime rendent son application très limitée dans le panorama de la location meublée.
Ce régime s’applique essentiellement aux contribuables qui perçoivent un faible revenu et qui pour financer leur retraite se sont, tout au long de leur vie professionnelle ou à l’occasion d’une entrée massive de liquidités (héritage, vente d’un bien professionnel…), constitués un patrimoine immobilier conséquent. En effet :
- d’une part, le contribuable doit réaliser des recettes de la location de ses biens supérieures à 23000 euros/an
- d’autre part, le revenu tiré de l'activité de location doit représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
Généralement la notion de loueur en meublé professionnel conduit à une application du régime d'exonération des biens professionnels (notamment lorsque le loueur est retraité).
Une précision restrictive a toutefois été apportée par l'administration dans son instruction concernant l'Impôt sur la fortune immobilière paru le 8 juin dernier puisque l'administration considère que "lorsqu'un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l'activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l'intéressé". (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11373-PGP).
Cette position exclut donc, à notre sens, du bénéfice de l'exonération d'IFI au titre des biens professionnels, les loueurs en meublé professionnels exerçant une activité professionnelle à temps plein.
- Le loueur en meublé non professionnel
Au delà de la restriction ci-dessus liée au caractère principal de l'activité, également applicable au loueur en meublé non professionnel, le caractère non professionnel de son activité au regard de l’impôt sur le revenu rend-il son patrimoine soumis automatiquement à l’impôt sur la fortune immobilière ?
Cette question ne doit pas être négligée compte tenu du nombre de bailleurs soumis à ce régime.
Selon l’administration fiscale les locaux loués meublés « peuvent être qualifiés de biens professionnels exonérés d'IFI si :
- les recettes annuelles tirées de l'activité sont supérieures à 23 000 € (ces recettes annuelles s'entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais);
- les revenus tirés de l'activité de location constituent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.»
Il ressort notamment de ces dispositions que seuls les locaux effectivement loués, c’est-à-dire qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal, sont susceptibles d’être éligibles au régime d'exonération des actifs professionnels.
Par ailleurs, la notion de revenu du foyer fiscal applicable en matière d'IFI est-elle similaire à la notion de revenu retenue pour qualifier la location meublée professionnelle/non professionnelle au regard de l'impôt sur le revenu (IRPP) ?
Le revenu retenu au titre de l'IRPP comprend (notamment compte tenu de la référence à l'article 79 du CGI) ; les traitement et salaires et les pensions et rentes viagères, les bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de la location meublée), les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
L'absence de référence à l'article 79 du CGI au titre des traitements et salaires dans l'article 975-V1e du CGI, peut laisser supposer une interprétation stricte de la notion de traitements et salaires et que, dès lors, la notion de revenus professionnels au sens de l'IFI se limite, quant à elle, aux revenus imposables dans la catégorie des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, revenus des gérants majoritaires visés à l'article 62 du CGI.
L’absence de prise en compte des pensions et rentes viagères au titre de l'IFI pourrait donc permettre à certains loueurs retraités (percevant des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros annuels au titre de leur activité de loueur en meublé), exclus du régime de la location en meublée professionnelle (au titre de leur impôt sur le revenu) du fait de la perception de retraites conséquentes, d’exclure leurs biens de l’impôt sur la fortune immobilière dès lors que les revenus perçus au titre de l’activité de location meublée excèdent les autres revenus du foyer fiscal hors pensions de retraites.
L'instruction administrative parue le 8 juin dernier vient confirmer cette analyse de la notion de revenu du foyer fiscal puisqu'elle précise :
"Pour l'appréciation de la condition tenant au caractère principal de l'activité professionnelle et lorsqu'il y a lieu de faire application du critère du revenu prépondérant, il est fait abstraction des revenus qui ne se rattachent pas à une activité professionnelle (notamment revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, plus-values des particuliers). Seuls sont donc à prendre en considération, lorsqu'ils proviennent de l'exercice d'une profession, les revenus appartenant aux catégories suivantes : traitements et salaires (autres que pensions, rentes et retraites), bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI". (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11373-PGP).