La Spécificité de l’immobilier géré

L’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services permet de percevoir un revenu locatif sans supporter les contraintes de sa gestion courante du fait de la gestion du bien par un locataire institutionnel qui y exerce son activité commerciale.

Au plan financier, la nature particulière de ces investissements (activité commerciale, locataires institutionnels) ainsi que les dispositions fiscales qui leur sont applicables permettent d’obtenir des rendements confortables.

En effet, les propriétaires bailleurs, bénéficient d’une fiscalité attractive en matière d’impôt sur le revenu (réductions d’impôt sur le revenu - régime Censi-Bouvard, ou faculté de réduire le revenu imposable perçu au titre des loyers - régime Micro BIC ou BIC réel). De même, en matière de TVA les propriétaires qui louent dans le cadre de résidence avec services bénéficient de la faculté de déduire la TVA supportée lors de l’acquisition du bien. En pratique ces avantages sont parfois liés à la prise et au respect d’engagements particuliers (cf. Informations à retenir).

Par ailleurs, en période de taux d’intérêt faible, le recours à l’emprunt permet de limiter le montant de l’apport et ainsi de dynamiser le rendement financier du capital investi.

En termes de gestion, le bail commercial et la délégation de gestion au professionnel qui exerce sont activité dans les locaux, permet au propriétaire d’être déchargé des contraintes de gestion courante du bien telles que la gestion des travaux d’entretien, les changements de locataires, la vacance locative….

Cette nature particulière des biens et de la relation bailleur/locataire rend ces investissements sensibles à l’activité du locataire. Ainsi, une activité dynamique contribue à une valorisation du bien, alors qu’une dégradation de la situation de l’exploitant pourra, à l’inverse, conduire, du fait d'une renégociation du loyer voire du non renouvellement du bail commercial, à une dégradation de sa valeur.

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