3/3 REUSSIR SON INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER LOCATIF GERE (LMP/LMNP) - ETAPE 3 : PREPARER LA REVENTE DE SON BIEN

Nos focus « Choisir son achat en immobilier locatif d’investissement – Les principales étapes de la réussite » et « Réussir son investissement en immobilier locatif (LMP/LMNP) – Le suivi de son investissement » ont mis en évidence les principaux points d’attention dans le cadre du processus d’acquisition et de gestion d’un bien immobilier locatif dans des résidences de services.

Un bien donné en location meublée à un exploitant dans le cadre d’un bail commercial est un bien atypique dont la cession doit également faire l’objet d’une attention toute particulière pour mettre le bien en condition d’être cédé.

Le processus de cession doit prendre en compte, non seulement la nature du bien immobilier (surface, valeur de marché), mais également les conditions de son exploitation et plus particulièrement le montant et la permanence des loyers qu’il génère.

Cette spécificité conduit donc le propriétaire à devoir anticiper et à planifier la cession de son bien.

1.     La valorisation des biens immobiliers donnés en location à des exploitants dans le cadre de baux commerciaux (biens immobiliers gérés)

En matière d’immobilier géré, la valeur du bien peut se résumer ainsi :

(i)       une valeur plancher égale à la valeur du bien déterminée sur la base du marché local (prix au m² des biens d’habitation) ;

(ii)     une valeur de marché déterminée sur la base du loyer versé par le locataire à son propriétaire. En pratique, il s’agit d’appliquer au loyer un taux dit de capitalisation qui permet d’obtenir la valeur du bien. Exemple : Un bien qui génère 10 000 euros de revenu et auquel on applique un taux de capitalisation de 5% est valorisé 200 000 euros.

Le taux de capitalisation dépend des pratiques de marché déterminées à partir de la localisation du bien mais également du montant et de l’espérance de perception des loyers.

Ainsi, tout propriétaire qui entend céder son bien doit être sensible non seulement au loyer généré par son bien mais également à la durée pendant laquelle la perception de ce loyer est garantie.

Il est donc recommandé, pour maximiser la valeur de cession du bien, de faire précéder la cession d’un renouvellement du bail commercial, idéalement sur une période d’engagement ferme plus favorable au bailleur que le standard 3, 6, 9 années.

2.     Le renouvellement du bail commercial

La plupart des biens donnés en location dans le cadre d’une activité de résidence avec services sont des biens dédiés à une activité spécifique. On parle alors de biens « monovalents ».

Un bien immobilier « monovalent » est un bien conçu et réalisé pour une activité particulière et sans laquelle le bien doit être profondément réaménagé voire reconstruit pour l'exercice d'une autre activité.

En matière de renouvellement du bail, cette qualification est importante dans la mesure où elle déroge au principe du plafonnement, le loyer du bail renouvelé correspondant à la valeur locative, déterminée « selon les usages observés dans la branche d’activité ». La comparaison avec des biens similaires est plutôt utilisée à titre de recoupement et nécessite que les éléments de référence soient effectivement comparables.

Dans le cadre de bien immobiliers dans des résidences services (résidences étudiantes, résidences services senior, résidences de tourismes ou d’affaires, EHPAD…), le chiffre d’affaires généré par l’activité et la rentabilité du locataire ont une grande importance.

En effet, les experts s’accordent pour appliquer à titre de méthode principale la méthode dite « hôtelière ». Cette méthode consiste à déterminer la valeur locative sur la base d’un pourcentage (différent selon le type d’activité) du chiffre d’affaires susceptible d’être généré par l’activité hébergement du locataire.

Compte tenu des spécificités des activités de résidences avec services par rapport à l’hôtellerie, des méthodes complémentaires dites « de recoupement » sont également utilisées pour ajuster les résultats obtenus.

Il s’agit principalement de méthodes basées sur la rentabilité de l’exploitation au titre desquelles on peut citer les méthodes assises sur l’excédent brut d’exploitation (parfois plus connu des financiers sous l’anglicisme EBITDA) ou l’excédent brut d’exploitation avant loyers (EBITDAR – EBITDA before Rents).

Enfin, l’état du bien et les dépenses envisagées en termes de travaux pourront également influer sur la valeur locative du bien et ainsi venir en réduction du loyer de renouvellement du bail. En effet, les attentes des clients évoluent et il convient que le bien immobilier réponde parfaitement aux derniers standards et aux évolutions législatives et réglementaires applicables à l’activité de l’exploitant (accessibilité handicapés, taille des logements, natures des parties communes…)

L’ensemble de ces éléments montre à quel point un suivi régulier de l’investissement (cf. Réussir son investissement en immobilier locatif (LMP/LMNP) – Le suivi de son investissement) est essentiel.

Il permet de déterminer tout au long du bail les mesures correctives pour optimiser la valeur de son bien immobilier et de disposer, en fin de bail, de tous les éléments nécessaires à un expert pour se prononcer efficacement sur le montant du loyer du nouveau bail.

3.     La cession du bien

Une fois ces étapes préalables accomplies, le propriétaire sera alors pleinement en mesure de céder son bien.

Cette cession pourra être réalisée directement par le propriétaire ou par le recours à un intermédiaire spécialisé dans l’immobilier de services (www.imcome.fr).

A minima l’appui d’un tel professionnel lui permettra, par sa connaissance du marché et de ses pratiques, de bénéficier :

-        d’un avis de valeur de son bien (détermination des taux de capitalisation applicables en fonction de la localisation du bien et des données du bail) ;

-        d’un réseau de distribution lui permettant d’atteindre efficacement des personnes susceptibles d’acquérir son bien.

Il pourra également, dans le cadre de missions spécifiques, accompagner les cédants dans les étapes préalables à la mise en vente de leur bien.

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