EXPATRIES : PENSEZ A LA LOCATION MEUBLEE (LMNP) EN IMMOBILIER GERE

Nombreuses sont les personnes qui, travaillant dans des pays étrangers, souhaitent se constituer un patrimoine dans leur pays d’origine.

En pratique, cet investissement se réalise souvent par la volonté d’acquérir un, voire plusieurs, bien(s) immobilier(s).

Ce souhait peut être porté par de nombreux facteurs.  Pour certains il peut s’agir d’anticiper un retour dans le pays d’origine au moment de prendre sa retraite ou de bénéficier d’un pied à terre pour passer ses vacances ; pour d’autres, il peut s’agir de la volonté d’investir dans un pays que l’on connait.

Lorsqu’il s’agit d’immobilier d’investissement, la décision d’investir en France peut être freinée par deux principaux facteurs :

-          L’imposition sur les revenus perçus, notamment au titre des loyers ;

-          La complexité liée à la gestion locative du bien et les éventuels coûts de gestion dans le cadre d’un recours à des agents spécialisés.

Le régime de la location meublée non professionnelle en immobilier géré est une solution car elle permet d’écarter ces principaux freins à l’investissement.

  1. Imposition des revenus locatifs

S’agissant d’investissements réalisés en France, les dispositions du Code général des impôts prévoient que les revenus tirés de l’exploitation d’un immeuble en France (en pratique les loyers) sont taxables en France à l’impôt sur le revenu et éventuellement aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS).

En matière d’impôt sur le revenu, les textes prévoient par principe l’application d’un taux minimum de 30% (20% lorsque les revenus sont inférieurs à 27.519€).

En matière de prélèvements sociaux, le taux actuel est désormais de 17,2% sauf pour les résidents de l’Union Européenne, de l’Espace Economique Européen ou de Suisse qui bénéficient d’un régime d’exonération.

Bien que cette taxation puisse ensuite être modulée par l’application des conventions fiscales internationales conclues avec le pays de résidence de l’investisseur expatrié, il n’en demeure pas moins que les revenus feront l’objet d’une taxation qui peut paraitre confiscatoire, surtout si la personne doit également acquitter l’Impôt sur la Fortune Immobilière en France compte tenu de la valeur de son patrimoine immobilier en France.

Contrairement à la location nue pour laquelle les modalités de détermination du revenu taxable permettent rarement d’éviter l’impôt, le choix du régime de la location meublée offre un plus grand avantage et permet de défiscaliser ses revenus.

En effet, l’option pour le régime réel de la location meublée non professionnelle (régime BIC réel) offre au propriétaire la faculté d’amortir le bien qu’il donne en location conduisant sur le long terme en la constatation d’un résultat nul voire la constatation d’un déficit reportable.

Cette absence de base taxable conduit donc à une absence d’imposition en France tant au titre de l’impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux.

  1. La complexité liée à la gestion locative

En matière d’immobilier d’investissement, la gestion de son actif est souvent source d’inquiétude pour le propriétaire (gestion de son bien, relations avec son locataire…).

Ceci est d’autant plus prégnant lorsque, du fait de l’éloignement, le propriétaire expatrié ne peut gérer lui-même son bien et maitriser les relations avec son locataire.

Le plus souvent, il est alors contraint d’avoir recours à un intermédiaire dont les coûts de commission (5 à 10% du montant des loyers) viennent réduire le rendement locatif du bien.

Là encore le recours à un investissement locatif en immobilier géré est, compte tenu de la qualité du locataire et du recours au bail commercial, une solution adaptée à la situation d’un propriétaire expatrié.

Le caractère institutionnel du locataire (le plus souvent des sociétés bénéficiant d’une surface financière conséquente) permet de réduire significativement le risques d’impayés.

Par ailleurs, le bail commercial permet, quant à lui, de lier, en pratique le propriétaire et le locataire pour une période d’au moins neuf années. Ce dernier s’engage alors, pour la période du bail, à verser le loyer convenu et, selon les baux, à réaliser à ses frais les travaux d’entretien des locaux.

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