Les régimes fiscaux des revenus de la location meublée.

L’activité de location meublée dans une résidence avec services est une activité commerciale.

L’intérêt fiscal de cette activité spécifique est de permettre une déduction de la TVA obérant le prix d’achat mais également une imposition favorable des revenus tirés de l’activité lorsque cette activité est imposable à l’impôt sur le revenu.

Une telle activité peut être exercée directement par le propriétaire soit par l’intermédiaire d’une société.

Si l’activité est exercée par l’intermédiaire d’une société, cette dernière ne peut être une SCI car l’activité commerciale la soumet à l’impôt sur les sociétés. Il convient alors de se tourner vers une SARL de famille optant pour une imposition à l’impôt sur le revenu.

Ces éléments ayant été abordés, il convient maintenant d’analyser les régimes qui s’offrent à l’investisseur pour déterminer son revenu imposable.

1. Régime micro BIC

Les investisseurs qui perçoivent moins de soixante-dix mille (70 000) euros par an de recettes pourront souhaiter être imposés selon les revenus du micro BIC.

Le revenu imposable est alors déterminé en appliquant une décote forfaitaire de 50% sur les recettes perçues au titre de l’année. Cette décote est censée prendre en considération l’ensemble des charges supportées par le propriétaire.

 Exemple pratique :

Propriétaire percevant des recettes de 10 000 euros

Ce dernier aura un revenu taxable de 5000 euros (10000 – (10000 x 50%)).

Cette solution est favorable au propriétaire sauf dans les situations ou le propriétaire n’a que peu de charges à mettre en face des revenus perçus (notamment fin des emprunts, bien totalement amorti, peu de charges de copropriété…).

2. Régime BIC réel

Les propriétaires qui perçoivent plus de 238 000 euros de recettes ou ceux qui décident d’en faire l’option sont soumis au régime du réel BIC.

Ce régime permet au propriétaire d’imputer sur les recettes de location l’intégralité des charges supportées à savoir :

-          Les charges locatives et frais de gestion

-          Les charges financières liées à des crédits contractés pour l’acquisition du bien

-          Les impôts et taxes (taxe foncière) et assurances

-          L’amortissement du bien (*)

(*) L’amortissement est une charge qui ne correspond pas à un appauvrissement du propriétaire mais qui prend en compte l’usure du bien immobilier. En pratique la durée de la période d’amortissement dépend de la nature des composants du bien immobiliers (structure de l’immeuble, aménagements, …).

Ce régime nécessite pour le propriétaire de tenir une comptabilité et d’établir, à la fin de chaque année, un bilan de son activité locative (bilan, compte de résultat, documents fiscaux).

Il est donc fortement recommandé d’avoir recours aux services d’un cabinet d’expertise comptable.

Exemple pratique :

Propriétaire percevant un revenu annuel de 10 000 euros au titre des loyers

Prix d’achat total HT du bien immobilier (construction + terrain) : 220 000 euros

Prix d’achat HT de la construction(hors terrain) : 200 000 euros

Charges annuelles et impôts : 2 000 euros

Charges financières du crédit : 3 000 euros (dette de 200 000 euros au taux de 1,5%)

Amortissement du bien : 8 000 euros (à titre de simplification pour l’exemple nous avons retenu une durée moyenne de 25 ans appliquée au prix total du bien).

Le revenu taxable est donc le suivant :

             10 000

-            2 000

-            3 000

-            8 000

-          3 000 euros (perte comptable).

Le résultat fiscal est lui de 0. Ce qui conduit à une absence d’imposition sur les recettes perçues.

De surcroit, les 3 000 euros qui n’ont pas été imputés sont reportés sans limitation de durée et seront utilisés lorsque la détermination du résultat comptable conduira à constater un profit.

Ce régime est donc très favorable aux investisseurs et leur permet de maximiser leur gain fiscal en fin de période d’investissement (Pour plus de détail voir notre article - Location meublée - La gestion des amortissements dans le cadre du régime réel d’imposition et leur impact sur l’horizon d’investissement)

IMPORTANT :

Il convient de préciser que la possibilité d’amortir le bien est conditionnée par la possession de la pleine propriété du bien.

Ainsi, le régime BIC réel perd-il son avantage dans le cadre d’une acquisition démembrée ; l’usufruitier perdant la faculté de déduire l’amortissement du bien pour la détermination de son résultat imposable. De même la TVA récupérable est limitée.

3. Régime Censi Bouvard

Le régime Censi-Bouvard est applicable depuis 1^er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2021aux loueurs en meublés non professionnels (LMNP).

3.1  Champ d’application

La défiscalisation Censi-Bouvard s'applique aux :

• logements neufs ou en état futur d'achèvement,
• logements achevés depuis plus de quinze ans et qui font l'objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation ;

Ces logements doivent être dans des résidences avec services associés :

• Les résidences avec services pour étudiants
• Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
• Les résidences d'accueil et de soins agréées

Pour bénéficier de ce régime le contribuable doit en informer l’administration fiscale dans l’année de l’achèvement du bien (ou de son acquisition si elle est postérieure) et prendre l’engagement de conserver et louer en meublé non professionnel (LMNP) pendant une période de 9 années.

3.2  Détermination du revenu imposable

Ce régime permet aujourd’hui de bénéficier d’une réduction d’impôt dans la limite d’un montant annuel d’investissement immobilier annuel de 300 000 euros (montant HT de l’immeuble). La réduction d’impôt s’élève à :  

-          25% au titre des investissements intervenus en 2009 et 2010

-          18% ou 11% au titre des investissements intervenus en 2011

-          11% au titre des investissements intervenus depuis.

Le taux de réduction d’impôt est déterminé à la date de signature de l’acte d’acquisition du bien mais la réduction d’impôt (ainsi que le délai de conservation et de location pendant neuf ans) ne débute, quant à elle, qu’à la date de son achèvement.

Cette réduction d’impôt est imputable par 1/9 sur l’impôt des 9 années suivant l’acquisition ou la mise en location du bien.

Le contribuable qui entend opter pour le régime Censi-Bouvard est tenu d’opter pour l’application du régime réel d’imposition (impossibilité de cumuler le régime Censi bouvard avec l’abattement de 50% du régime micro BIC).

En contrepartie de cette réduction d’impôt, le propriétaire perd, dans le cadre de l’application du régime BIC réel, la faculté d’amortir le bien pour la quote-part de son prix de revient inférieur à 300 000 euros (Le mobilier qui n’est pas pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt peut, quant à lui, faire l’objet d’un amortissement à partir du 1^er euro).

Exemple pratique

Acquisition d’un bien en 2017 conduisant à une réduction d’impôt de 11%.

Valeur du bien acquis (HT)	200 000	400 000
Crédit d’impôt imputable par 1/9	22 000	33 000
Base amortissable	0	100 000

 

Au terme du délai de 9 ans il convient donc de s’interroger sur l’intérêt de conserver son investissement ou de le céder afin d’acquérir un nouveau bien soit sous le même régime (prolongation du régime jusqu’au 31 décembre 2021), soit selon le régime de la location meublée.