INVESTISSEURS EN LMNP CENSI BOUVARD - LE TERME DE L’ENGAGEMENT DE CONSERVATION SONNE-T-IL L’HEURE DE LA CESSION ?

A compter de l’année 2009, de nombreux investisseurs ont fait le choix de placer leur investissement sous le régime fiscal dit CENSI-BOUVARD.

Du nom des deux députés qui ont porté le projet de loi devant le Parlement, ce régime permettait à des personnes désirant investir dans des résidences données en location à des opérateurs dont les activités étaient limitativement énumérées par la loi, de bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu imputable sur leur revenu global.

Aujourd’hui, les premiers investissements arrivent à échéance, et apparaissent ainsi les premières interrogations sur l’opportunité de céder les investissements.

Que vous soyez à la recherche d’une optimisation de vos rendements ou que vous souhaitiez céder votre bien du fait d’une diminution de sa valeur, cet article vous permettra, nous l’espérons, de mieux appréhender les spécificités de votre investissement et de déterminer s’il est opportun de céder votre bien au terme de votre engagement de conservation de neuf ans.

1. Bref rappel du dispositif CENSI-BOUVARD

Codifié à l’article 199 sexdecies du CGI, le régime CENSI BOUVARD permet aux investisseurs ayant investi dans des résidences avec services (résidences étudiant, EHPAD, établissements d’accueil pour personnes handicapées, certaines résidences de tourisme…) de bénéficier, dans la limite d’un investissement annuel de trois cent mille (300 000) euros, d’un crédit d’impôt étalé sur une période de 9 ans.

Les conditions de la défiscalisation sont les suivantes :

-                      louer le bien dans le cadre du régime du loueur en meublé non professionnel ;

-                      mettre le bien en location dans un délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition ;

-                      s’engager à maintenir la location pendant une durée de 9 ans (et conserver ce bien pendant cette même période).

En terme de fiscalité, l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt étalé sur un période de 9 ans dans la limite d’un investissement annuel (correspondant à un ou plusieurs biens) de trois cent mille (300 000) euros.

S’agissant de la réduction d’impôt, cette dernière a évolué de manière dégressive suivant les années d’investissement de la manière suivante :

Années 2009-2010 :      25%

Années 2011 :              18%

Depuis 2012 :                11%

Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d'impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

En contrepartie de cette réduction d’impôt, l’investisseur perd la faculté d’amortir le bien pour la quote-part de valeur inférieure ou égale à trois cent mille euros (l'amortissement du bien étant limité à la partie du prix qui excède 300 000 €).

Exemple :

Investissement d’un montant de 400.000 euros en 2009.

-     Crédit d’impôt de : 75.000 euros (300.000 x 25%) répartis sur 9 ans (soit 8.333 euros/an)

-     Amortissement du bien sur une base de 100.000 euros (400.000-300.000).

Dans une majorité des situations, les investissements soumis au régime CENSI-BOUVARD ne dépassent pas les 300 000 euros, ce qui conduit à ne pas disposer de faculté d’amortissement des biens acquis.

Enfin, les placements en CENSI-BOUVARD sont pris en compte dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux.

2. Opportunité de céder le bien au terme de la période d’engagement de location de 9 ans.

A l’inverse du régime BIC réel (cf. notre article Location meublée - La gestion des amortissements dans le cadre du régime réel d’imposition et leur impact sur l’horizon d’investissement) qui conduit à une rentabilité en fin de période d’investissement, le crédit d’impôt accordé sur les neuf premières années d’investissement et la perte corrélative de la faculté d’amortir le bien, conduisent à positionner la rentabilité de l’investissement CENSI-BOUVARD en début de période d’investissement.

On assiste en effet à un infléchissement de la courbe de rentabilité au terme de la 9^e année.

Exemple.

Prenons l’exemple d’un contribuable, dont le taux d’imposition marginal à l’impôt sur le revenu est de 30%, qui réalise un investissement de 100 000 euros HT (frais et droits inclus) dans une résidence éligible au régime Censi-bouvard.

Par mesure de simplification considérons que

Cet investissement

-     a été financé sans dette ;

-     produit la perception d’un loyer net de charges de 3 000 euros.

-     fait l’objet d’une indexation de 1% par an.

Les sommes (loyers et économies d’impôt liées au crédit d’impôt) sont placées à un taux annuel de 2%/an et il n’est pas tenu compte de l’érosion monétaire.

La rentabilité de l’investissement sur une période de 20 ans est donc la suivante :

-  entre 5 et 6% (suivant prise en compte ou non des revenus du placement des loyers) sur les 9 premières années

- entre 2,3 et 3,3% (suivant prise en compte ou non des revenus du placement des loyers) la 10^e année pour augmenter régulièrement si l’on prend les revenus de placement jusqu’à 4,2% au titre de la 20^e Année.

 

 

Par ailleurs, en cas d’anticipation d’une dégradation de la valeur du bien, il peut être intéressant d’envisager la cession dès la fin du délai de conservation.

En effet, le gain procuré par la réduction d’impôt (et les produits de son placement), ainsi que la déduction de la TVA lors de l’acquisition du bien, permettent en pratique aux investisseurs de céder leur bien, à un nouvel investisseur qui reprendra le bail, sans perte financière.

Exemple :

Reprenons l’exemple de notre contribuable qui finance son investissement de 100.000 euros à hauteur de 100% par un financement in fine sur 20 ans au taux de 2,5% l’an (absence de frais de remboursement anticipé du prêt).

Les autres hypothèses demeurant inchangées.

Dans une telle situation, le crédit d’impôt ainsi que la récupération de TVA (qui ne sera pas remise en cause du fait de la continuation du bail par le nouvel investisseur) pourrait permettre, dans l’hypothèse ci-dessus, à un investisseur d’absorber une perte de valeur quand bien même le prix de cession serait inférieur de 15 à 20% (voire plus dans certains cas) au prix d’acquisition.

 

Que vous soyez dans l’une ou l’autre de ces situations, nous vous invitons à étudier l’opportunité de céder votre investissement.

Dans l’hypothèse d’une décision de cession, IMCOME est à votre disposition pour vous assister et vous accompagner dans votre démarche.