REUSSIR SON INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER LOCATIF GERE (LMP/LMNP) - ETAPE 1 LES CRITERES DE CHOIX DE SON INVESTISSEMENT
Investir dans un produit immobilier géré permet de se décharger des soucis de la gestion du bien immobilier et de bénéficier d’un revenu garanti ; le loyer étant fixé à la conclusion du bail et pour toute sa durée (en principe 9 années dans le cadre de baux commerciaux).
Par ailleurs, ces investissements permettent de réaliser des gains fiscaux en matière d’impôt sur le revenu et de taxe sur la valeur ajoutée.
Ces avantages ne doivent toutefois pas mettre au second plan la nécessaire attention que doivent apporter les investisseurs dans le choix de leur investissement.
En effet, un investissement dans un immobilier locatif doit, comme tout investissement, faire l’objet d’une attention particulière. Au-delà de la qualité du produit et son emplacement, l’investisseur doit être attentif au projet du professionnel qui en assurera la gestion. Il devra enfin adapter son montage financier en fonction de sa situation personnelle et de ses projets.
- Le choix du lieu d’implantation
Même si cela peut paraitre évident, l’implantation du bien doit répondre à un besoin du marché local. Par exemple, une implantation d’une résidence étudiante dans une ville universitaire c’est bien, dans une ville universitaire dans laquelle les étudiants ont des difficultés à se loger c’est encore mieux.
- Le choix du gestionnaire
Le professionnalisme et la surface financière du gestionnaire sont un gage de sécurité pour l’investisseur. D’une part sa surface financière permettra au gestionnaire d’absorber la période de début d’activité ; d’autre part ses compétences lui auront permis de négocier les termes du bail (notamment le loyer) pour assurer la pérennité de son exploitation.
Même s’il ne faut pas en faire une généralité, il convient d’apporter une attention particulière sur les projets dans lesquels l’exploitant est lié capitalistiquement au promoteur. Il convient alors de s’assurer que les intérêts de l’activité de promotion (marge sur la vente du bien) n’ont pas été privilégiés au détriment de la pérennité de l’exploitation (loyers disproportionnés avec le marché).
- La durée du bail et ses conditions
La durée du bail est un élément important car elle détermine la période pendant laquelle le propriétaire percevra son loyer dans les conditions prévues au bail. Cet élément est à prendre en considération car la valorisation de l’immobilier d’investissement dépend en grande partie des loyers qui seront perçus par le propriétaire.
De même, les conditions du bail, notamment en termes de prise en charge des impôts et taxes ainsi que des travaux par l’exploitant, peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de l’investissement. En effet, une prise en charge de tout ou partie de ces dépenses par l’exploitant peut éviter à l’investisseur des coûts pouvant dégrader la rentabilité de son investissement.
- Le montage financier
La durée de l’endettement et ses conditions de remboursement (prêt amortissable ou in fine) sont également des éléments importants. Ils doivent être déterminés en fonction de la situation personnelle et des attentes de chaque investisseur en termes de revenus et de revente du bien immobilier.
Un endettement trop important sur une durée trop longue pourrait être contreproductif.
D’une part, une partie du rendement locatif serait absorbée par les intérêts du prêt (le taux augmentant mécaniquement avec la durée du l’emprunt).
D’autre part, s’agissant des investissements selon le régime réel des bénéficies industriels et commerciaux, un endettement long terme aurait tendance à repousser dans le temps la phase de rendement défiscalisée liée à l’imputation des amortissements mis en réserve (cf notre article https://www.imcome.fr/location-meublee-la-gestion-des-amortissements-dans-le-cadre-du-regime-reel-d-impos-_r_35_a_8.html) et ainsi à limiter la faculté de revente du bien (une revente du bien avant l’utilisation des amortissements reportés serait préjudiciable à la rentabilité de l’investissement).