Location meublée La gestion des amortissements dans le cadre du régime réel d’imposition et leur impact sur l’horizon d’investissement

Professionnel ou non, le loueur en meublé peut être confronté à la gestion des amortissements de son bien immobilier et des meubles qui le garnissent.

La question de l’amortissement de ces éléments n’est toutefois pas automatique puisque certains régimes d’imposition ne permettent pas la prise en compte de l’amortissement du bien donné en location.

C’est notamment le cas lorsque l’investisseur détermine ses revenus dans le cadre du régime micro BIC ou lorsqu’il a opté pour l’application d’un crédit d’impôt imputable sur son impôt sur le revenu (régime Censi-Bouvard notamment).

-           Dans le cas du régime micro BIC, la détermination du revenu imposable ne tient pas compte des charges effectives mais est déterminée par l’application d’un abattement de 50% (voire plus dans certains cas particuliers) sur les recettes tirées de la location.

-           En ce qui concerne le régime Censi-Bouvard, l’absence de faculté d’amortir le bien est la contrepartie du bénéfice d’une réduction d’impôt imputable directement sur l’impôt sur le revenu du contribuable. Ceci conduit donc le contribuable à ne pouvoir déduire les amortissements que sur la fraction du prix de revient de l’immeuble qui excède la somme prise en compte pour déterminer la réduction d’impôt (somme limitée à un montant annuel de 300.000 euros).

En pratique la question de l’amortissement de l’ensemble immobilier et des meubles ne se pose donc que pour les contribuables soumis au régime réel d’imposition (que ce dernier soit applicable de droit ou sur option) et en l’absence de régime spécifique de réduction d’impôt sur le revenu.

Recettes

au 1er janvier 2018

Régime Fiscal applicable

Régime micro BIC

Régime réel simplifié

Régime réel normal

< 70 000 € HT

Automatique

Sur option du contribuable

 

70 000 à 238 000 € HT

 

Automatique

Sur option du contribuable

> 238 000 € HT

 

 

Automatique

                   (Référence : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32919)

Dans le cadre de ce régime les investisseurs déterminent leur revenu imposable en déduisant des recettes tirées de la location, les charges supportées au titre du bien donné à bail.

La prise en compte des produits et des charges de l’exercice conduit donc les investisseurs à devoir tenir une comptabilité dans laquelle ils font apparaître :

  • d’une part, les recettes (principalement les loyers) ;
  • d’autre part, les charges supportées (frais de gestion et d’entretien, charges, frais d’assurance, intérêts d’emprunt, amortissements…).

C’est au titre des dépenses qu’apparaissent les amortissements qui matérialisent l’usure du bien donné en location.

Sur un plan comptable, le propriétaire inscrit donc les amortissements dans sa comptabilité sur la base d’un plan d’amortissement qui prend en compte la durée de vie des différents composants du bien (structure, toiture, second œuvre, équipement, mobilier…).

Lorsque le bien a été acquis par l’emprunt ces amortissements viennent s’ajouter aux différents impôts et charges relatifs à l’immeuble et aux intérêts d’emprunt.

Le plus souvent la déduction des différentes charges conduit, tout le moins dans les premières années, à la réalisation d’un déficit comptable.

Exemple :

Prenons un investissement d’une valeur totale de 120.000 euros (dont 10.000 au titre du terrain non amortissable) financé par un emprunt « in fine » de 80.000 euros sur une durée de 20 ans à un taux de 2% l’an.

Ce bien permet de percevoir un loyer annuel de 4.500 euros (par mesure de simplification nous ne prendrons pas en compte l’indexation du loyer).

Par simplification l’immeuble (100.000 euros) est amorti de manière linéaire sur une période de 25 ans et le mobilier (10.000 euros) est amorti également de manière linéaire sur une période de 10 ans.

Enfin, les charges supportées annuellement (impôts, charges, assurances....) s’élèvent à 500 euros.

Le résultat comptable conduit à un déficit d’un montant de 2 600 euros se décomposant de la manière suivante.

            4 500

  • 1 600 (intérêts d’emprunt)
  • 500 (charges)
  • 4 000 (dotation aux amortissements sur immeuble).
  • 1 000 (dotation aux amortissements sur le mobilier)

 

Sur un plan fiscal, les textes (art. 39 C du CGI) prévoient que :

-           le montant de l'amortissement est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.

-           les amortissements qui n’ont pu être déduits sont reportables au titre des exercices suivants (sans limitation de durée).

Cette règle de plafonnement conduit en pratique à ne pas déduire fiscalement l’intégralité des amortissements et à reporter la quote-part des amortissements non déduits sur les exercices ultérieurs (sans limitation de durée).

Exemple :

Si nous reprenons notre exemple le montant de l’amortissement fiscalement déductible s’élève à 2400 euros, se décomposant de la manière suivante :

            4 500

  • 1 600 (intérêts d’emprunt)
  • 500 (charges)

L’excédent (2 600 euros les 10 premières années puis 1600 les 10 suivantes) sera, quant à lui, reporté sur les exercices futurs (en pratique il sera imputable lors de la réalisation des premiers bénéfices comptables). On parle alors d’amortissements mis en réserve.

Ce report des amortissements conduit donc l’investisseur à accumuler une réduction fiscale future qui sera utilisable lors de la réalisation des premiers bénéfices comptables.

Il s’agit d’un gain différé d’imposition qu’il convient de prendre en compte dans l’horizon de son investissement.

En effet, ce report permettra de continuer à bénéficier d’un gain fiscal alors même que l’investissement est arrivé à maturité (financements totalement remboursés et certains éléments de l’immeuble totalement amortis).

Exemple :

Si nous reprenons l’exemple ci-dessus, les amortissements reportés (2 600 x 10 + 1 600 x 10) ne pourront être imputés qu’à compter de la 25e année d’investissement car, jusqu’à cette date, les amortissements sur l’immeuble et les charges conduisent à un résultat comptable égal à 0.

Ainsi, à compter de la 26e année d’investissement, l’investisseur pourra imputer un montant annuel d’amortissement mis en réserve de 4 000 euros déterminé de la manière suivante :

            4 500

  • 500 (charges)

=           4 000 (imputation des amortissements mis en réserve).

Cette imputation permettra donc, tant que l’investisseur disposera d’amortissements mis en réserve suffisants, d’effacer son imposition alors que son revenu comptable et financier sera majoré du fait de la disparition des charges d’intérêt.

Exemple.

Dans le cadre de notre exemple les amortissements mis en réserve (42.000 euros), permettront de bénéficier d’un revenu non imposable pendant une durée de 10 ans à compter de la fin des amortissements comptables, soit une absence de taxation des revenus retirés de la location du bien sur une période totale de 35 ans à compter de la date de mise en location du bien.

En conclusion, tout investisseur faisant le choix d’amortir son bien dans le cadre du régime réel d’imposition doit être conscient, s’il entend optimiser le rendement de son investissement, qu’il s’engage sur un projet long terme dont l’échéance sera en principe postérieure à la date de remboursement de l’emprunt contracté.

Ces règles de report des amortissements devront donc le guider dans le choix de la nature du prêt (prêt amortissable vs prêt in fine), du montant de la dette à contracter et, s’il optait pour un prêt in fine, dans l’identification de la ressource permettant le remboursement du capital au terme du prêt (cette dernière ne pouvant alors être le bien sauf à perdre le bénéfice des amortissements encore en réserve et à dégrader la rentabilité de l’investissement).

 

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