Rentabilité ou RentabilitéS d’un investissement locatif ?

Tout investisseur qui décide d’acquérir un bien immobilier en vue de le louer, que ce soit à un particulier ou à un exploitant professionnel, est sensible à la notion de rentabilité de son investissement.

Compte tenu de son importance dans la décision d’investissement, peut on considérer que la rentabilité est une notion universelle ?

 

Premier élément de réponse, la rentabilité peut être « brute » ou « nette ».

-        La rentabilité dite « brute » consiste en pratique à rapporter le loyer annuel au prix d’achat du bien. 

-     La rentabilité dite « nette » consiste, quant à elle, à déduire du loyer annuel les coûts supportés par le bailleur au titre des charges ainsi que des impôts et éventuelles cotisations sociales. Cette décote dépend étroitement de la situation personnelle du propriétaire et de ses choix en terme de régime fiscal.

L’importance de la rentabilité dans la décision d’investissement conduit les professionnels de l’immobilier à s’attacher à préciser dans leur communication la rentabilité attendue de l’investissement qu’ils proposent.

En pratique, la rentabilité présentée est une rentabilité brute car il est difficile, voire impossible, de connaître à l’avance les coûts qui seront supportés par le bailleur au titre de ses choix en termes d’imposition et des cotisations sociales qui lui sont applicables.

 

Second élément de réponse, au sein même de la rentabilité brute, il existe des pratiques divergentes en termes d’évaluation du prix d’achat du bien.

En effet, dans un grand nombre de situations la notion de prix d’achat du bien, composante de la rentabilité brute, est analysée de manière partielle et ne prend en compte que le prix du bien et les frais d’agence.

Or, au delà de ces deux composantes, bien que majeures, l’acquéreur supporte également des frais annexes (frais de notaires comprenant les droits d’enregistrement notamment…) dont le montant dans l’immobilier d’investissement ancien peut s’élever jusqu’à 10 % et ainsi majorer sensiblement prix d’achat du logement.

Dans la mesure où les frais de notaire ne dépendent pas de la situation du contribuable mais des caractéristiques du bien présenté, IMCOME a fait le choix de les intégrer dans son calcul de la rentabilité des biens présentés à la vente.

Nous vous invitons à d’être attentif sur les composantes du calcul du taux de rentabilité brute et à ne pas hésiter à demander à vos conseils financiers une estimation de la rentabilité nette, base de détermination de votre projet d’investissement.

Pour en savoir plus sur les spécificités de l’immobilier d’investissement géré, n’hésitez à visiter notre site (www.imcome.fr) ou si vous souhaitez des informations sur nos biens à prendre directement contact avec nous à l’adresse suivante : contact@imcome.fr.