REUSSIR SON INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER LOCATIF GERE (LMP/LMNP) - ETAPE 2 : LE SUIVI DE SON INVESTISSEMENT

Notre article « Choisir son achat en immobilier locatif d’investissement – Les principales étapes de la réussite » a mis en évidence les principaux points d’attention dans le cadre d’un processus d’acquisition (LMP/LMNP), à savoir :

-          Le choix du lieu d’implantation

-          Le choix du gestionnaire

-          La durée du bail et ses conditions

-          Le montage financier.

Le franchissement de cette étape, bien qu’essentielle, ne doit pas marquer la fin de l’implication du nouveau propriétaire.

En effet, même si investir dans un produit immobilier géré en LMP/LMNP permet de se décharger des soucis de la gestion quotidienne du bien immobilier et de bénéficier d’un revenu garanti pendant la durée du bail, ces avantages ne doivent pas mettre au second plan la nécessaire attention que doivent apporter les investisseurs dans le suivi de leur investissement locatif.

En effet, la confiance que peut avoir l’investisseur dans le sérieux de son locataire ne doit pas exclure le contrôle qu’il se doit de faire (i) du respect par ce dernier de ses engagements contractuels et (ii) de la performance de son activité.

Tout cela doit notamment passer par une participation aux assemblées générales de copropriété, lieu d’échange privilégié entre les propriétaires, le syndic, et le locataire ou une société de son groupe parfois copropriétaire.

1.     Les engagements en termes d’entretien et de travaux

Les baux commerciaux conclus entre le propriétaire et son locataire prévoient souvent des engagements de ce dernier en termes d’entretien et de travaux.

Au-delà de l’engagement juridique, ces stipulations contractuelles ont pour objectif de permettre au locataire, par la réalisation de travaux, de conserver la performance et la compétitivité du bien immobilier dans lequel il exerce son activité (un immeuble non entretenu est un immeuble qui perd sa valeur et sera, à plus ou moins long terme, obsolète face à la concurrence).

En matière de résidences services, de résidences de tourisme ou d’affaires ou même de résidences étudiantes et de maisons de retraite, l’état du bien immobilier est un élément important de la compétitivité d’un exploitant.

De même, l’état du bien immobilier au terme du bail pèse dans la négociation du nouveau bail (loyer, durée, travaux…) voire dans la décision de l’opérateur de ne pas renouveler le bail.

Pour éviter toute dérive, les investisseurs doivent donc, individuellement ou collectivement par l’intermédiaire du conseil syndical, demander régulièrement au locataire un suivi des investissements et travaux réalisés ou à réaliser sur l’immeuble et, en cas de refus, envisager l’intervention d’un bureau de contrôle à même de leur communiquer des informations circonstanciées sur l’état du bien.

 

2.     La performance de l’activité de l’exploitant

La valeur de l’actif immobilier est fondée, pour une grande partie, sur la capacité de l’exploitant à s’acquitter régulièrement de son loyer.

Par ailleurs, les résultats de l’activité sont un indicateur essentiel car une activité structurellement déficitaire peut conduire à un départ du locataire au terme de la durée ferme du bail et ainsi à une perte de valeur du bien immobilier devenu vacant.

Il est donc important d’obtenir régulièrement communication des états financiers du locataire.

En pratique, ces documents peuvent, soit être demandés directement au locataire, soit être commandés auprès du greffe du tribunal de commerce (www.infogreffe.fr).

 

3.     La participation aux assemblées générales de copropriété.

Ces communications peuvent être sollicitées et obtenues dans le cadre des assemblées générales annuelles de copropriétaires.

En effet, bien que nombre de baux prévoient - afin d’éviter les contraintes d’un déplacement - la faculté pour les propriétaires de se faire représenter, nous ne pouvons que conseiller aux propriétaires de se rendre aux assemblées annuelles de copropriété. Ces réunions leur permettent de :

-          se rencontrer pour échanger au moins une fois par an sur la situation de leur bien et sur les dépenses à envisager ;

-          disposer d’une date pour la remise des documents et informations demandés au titre de l’entretien du bien et de l’activité du locataire.